【トヨタホーム】住宅ローン減税を計算したら455万円と出ました【前編】

こんばんは！　前回の補助金の記事の最後に、私たちはこう書きました。

まだ計算していません。（中略）ちゃんと計算したら、それだけで1本書きます。

書きます。今です。

というわけで今回は番外編。我が家の住宅ローン減税を、実際に計算機に入れてみた回です。

そして先に結果を言います。

455万円と出ました。

……はい。桁がおかしいですよね。 私たちも二度見しました。前回さんざん「75万円は大金です」と言っていた口で、いきなり455万円です。

でもこれ、そのまま受け取れる数字ではありませんでした。

書いていたら長くなったので、前編・後編に分けます。前編は制度の仕組み、後編は我が家の実額です。

まず、何を入れて何が出たのか

使ったのは tool-calc.com の住宅ローン控除計算ツールです。入れたのは3つだけ。年末残高5,500万円／控除期間13年／新築・認定住宅。

借入は5,500万円スタートです。我が家は土地＋建物で4,500万円、そこに付帯工事費805万円、さらに諸費用、という積み上がり方をしているので、5,500万円という数字自体は「まあ、そうなるよね」というところです。悲しいね。

で、出てきたのがこれ。

455万円。付帯工事費805万円の半分以上が返ってくる計算です。テンションが上がりました。

……が、上の表、3行目でしれっと3.5万円が消えているのに気づきましたか。

私たちは最初、気づきませんでした。

消えた3.5万円の正体は「借入限度額」

住宅ローン減税の計算は、ざっくり 「その年の年末のローン残高 × 0.7%」が所得税から引かれる、というものです。控除率0.7%は控除期間中ずっと一律で、住宅の種類によって上下することもありません（国土交通省 住宅ローン減税Q&A Q9）。

我が家は残高5,500万円なので、素直に計算すると 5,500万円 × 0.7% = 38.5万円。

でも35万円になっています。

理由は借入限度額。「ローンをいくら借りていようが、控除の計算に使えるのはここまで」という天井が、別に決まっているんです。我が家の天井は5,000万円。つまり 5,000万円 × 0.7% = 35万円。

借入5,500万円のうち、上の500万円は計算に一切参加していません。 「たくさん借りたぶんだけ返ってくる」制度ではないんですね。ここ、私たちは完全に誤解していました。

借入限度額は「家の性能」で変わります

では天井の5,000万円はどこから来たのか。家の省エネ性能で決まります。

2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までに入居する場合の、新築住宅の借入限度額がこちらです。

出典：令和８年度税制改正概要（令和７年12月・国土交通省） 3ページ

カッコ内は子育て世帯等に適用される借入限度額です。控除率は0.7%、所得要件は合計所得金額2,000万円以下。

前回「トヨタホームは長期優良住宅が標準設計だった」と書きましたが、ここでもそれが効いています。 表の一番上の行です。

そしてこの表、5年間の延長という大ニュースが乗っています。住宅ローン減税はもともと2025年（令和7年）末で切れる予定でしたが、2030年12月31日入居分まで延長されました。これから建てる人には大きい話だと思います。

というかこんだけ物価上がってるんだからもうちょっと控除あってもよくない！？！？！？！

またしても「世帯の条件」で分かれます

さて、上の表のカッコ。4,500万円（5,000万円） の、あのカッコです。中に入れるかどうかで、我が家は500万円ぶん違います。

①年齢19歳未満の扶養親族を有する者 ②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、又は年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者

出典：住宅ローン減税Q&A（国土交通省） Q94

我が家は子どもがいないので①には当たりませんが、アラサー夫婦なので②に当たります（いわゆる「若者夫婦世帯」）。なので5,000万円のほうです。

……これ、前回の補助金の記事とまったく同じ構図なんですよ。家の性能だけでは決まらない。住む人の属性でも変わる。

しかも判定は入居した年の12月31日時点です（同Q&A Q94）。契約日でも着工日でもありません。もし②に当たらなかったら我が家の天井は4,500万円、年31.5万円。13年で45.5万円の差です。軽い気持ちで書ける金額ではないですね。

落とし穴は「そもそも使えない家」のほう

そもそも対象になるのかも見ておきました。床面積50㎡以上（我が家は36坪なので余裕でクリア）、合計所得金額2,000万円以下、返済期間10年以上。全部クリアです。ただし床面積は登記事項証明書の数字で判断されるので、契約書や図面に書かれている坪数とぴったり同じとは限りません。

そして一番の落とし穴だと思っているのが、さっきの限度額の表の一番下、「ー（支援対象外）」の行。省エネ性能を満たさない新築は、住宅ローン減税が使えません。「家を建てれば誰でも減税」ではなくなっています。

もうひとつ、これから土地を探す人に関係する改正が。

（令和10年以降入居分から）土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は適用対象外

出典：令和８年度税制改正概要（国土交通省） 3ページ。床面積・所得要件も同ページ、返済期間は国税庁 No.1211-1 土地の場所によっては、住宅ローン減税が使えなくなります。 私たちが土地を探していたときには無かった観点です。土地の記事でも書きましたが、土地選びで見なきゃいけないものが、また増えました。

前編のまとめ

制度の側だけ整理すると、こうなります。

1. 借入額をそのまま0.7%倍しない。 借入限度額の天井が別にある。我が家は500万円ぶんが対象外でした
2. 天井は家の性能で決まる。 我が家は長期優良住宅なので一番上の行
3. 同じ家でも世帯で500万円変わる。 判定は入居した年の12月31日時点
4. 省エネ性能を満たさない新築は、そもそも対象外

さて、ここまでが仕組みの話です。では我が家は結局いくら戻ってくるのか。

455万円は「上限に張り付き続けた場合の最大値」なので、そうはなりません。 実際の金利と返済期間で13年ぶん引き直したら、いくつか気持ちの沈む発見がありました。

その話は後編で。